Nieruchomości dla cudzoziemca – krok po kroku

Choć normy prawne potrafią zmieniać się bardzo szybko, w każdym systemie prawnym zdarzają się ustawy bądź akty, które pozostają w mocy wyjątkowo długo. W Polsce najstarszą obowiązującą jest Ustawa z dn. 24 marca 1920 o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Oczywiście, na przestrzeni stu lat zaszło w niej wiele zasadniczych zmian, ale do dziś jest to ustawa odgrywająca ogromną rolę w polskim obrocie gospodarczym. Z punktu widzenia podmiotów zagranicznych chcących wejść na rynek polski to jeden z najważniejszych aktów, któremu warto przyjrzeć się bliżej.

Cudzoziemcy, czyli kto?

W pierwszej kolejności musimy określić, kto tak naprawdę jest cudzoziemcem w myśl ustawy. Za cudzoziemców uważamy:

• osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego – obywatelami polskimi są więc oczywiście osoby posiadające obywatelstwo podwójne, w tym polskie;
• osobę prawną z siedzibą za granicą – a więc przede wszystkim spółki z o.o. i akcyjne, jak również stowarzyszenia czy fundacje z siedzibą poza terytorium Polski;
• spółkę wymienionych wyżej osób, nieposiadającą zdolności prawnej, mającą siedzibę za granicą i utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
• osobę prawą i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.

Mimo że są cudzoziemcami, całkowicie zwolnieni z potrzeby uzyskania zezwolenia są obywatele i przedsiębiorcy z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (tj. z Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii) ani Szwajcarii. Dla osób i podmiotów z tego obszaru nie istnieją żadne dodatkowe obostrzenia w zakupie nieruchomości, niezależnie od pochodzenia ich kapitału.

Pojęcie kontroli nad spółką i osobą prawną zostało ściśle doprecyzowane przez ustawodawcę, choć paradoksalnie nie ma ono wielkiego znaczenia w praktyce. Każda bowiem spółka z siedzibą w Polsce, niezależnie od sprawowanej nad nią kontroli, jest w myśl ustawy spółką z państwa EOG, która – będąc cudzoziemcem – nie potrzebuje żadnych zezwoleń na zakup nieruchomości w Polsce. Prostym sposobem na ominięcie całej procedury jest więc założenie spółki z o.o. z siedzibą w Polsce. Taka spółka może być pod całkowitą kontrolą cudzoziemców, posiadać stuprocentowy kapitał zagraniczny, a nawet być spółką-córką podmiotu spoza EOG, ale wciąż będzie ona zwolniona z obowiązku uzyskania zezwolenia.

Jeśli spełniamy kryteria cudzoziemcy, ustawa przewiduje dalsze wyjątki pozwalające nam na zakup nieruchomości bez zezwolenia w kilku konkretnych przypadkach. Wyjątki te nie działają jednak w odniesieniu do nieruchomości w strefie nadgranicznej (czyli np. w odniesieniu do całego Trójmiasta i pozostałych przyległych do wybrzeża gmin) oraz w przypadku nabycia gruntów rolnych większych niż jeden hektar. Jeśli nie zachodzą te wyłączenia, możemy bez zezwolenia kupić:

• samodzielny lokal mieszkalny – jest to lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka) i zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe;
• lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli jako nabywca lub właściciel nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego chcemy mieć garaż, aby zapewnić sobie odpowiednie warunki mieszkaniowe;
• nieruchomość – gdy mieszkamy w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
• nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – jeśli jesteśmy małżonkami obywatela polskiego i mieszkamy w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
• nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat, o ile jesteśmy uprawnieni na mocy polskiego prawa spadkowego do dziedziczenia po tej osobie.

Katalog przesłanek, na podstawie których dany podmiot musi bądź nie musi ubiegać się o zezwolenie, jest dość skomplikowany, ale rzetelna ocena naszej sytuacji pod jego kątem to podstawa, jeśli przygotowujemy się do zakupu nieruchomości.

Co przygotować?

Podstawą uzyskania zezwolenia jest oczywiście złożenie wniosku, kierowanego do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wnioski rozpatrywane są dość długo, nawet do 4 miesięcy, więc warto złożyć swój wniosek z odpowiednim wyprzedzeniem. Na szybszą obsługę możemy liczyć, jeśli chcemy kupić nieruchomość na terenie specjalnej strefy ekonomicznej (taką strefą jest m.in. wschodnia część województwa pomorskiego, wraz z całym Trójmiastem i Półwyspem Helskim, oraz województwo kujawsko-pomorskie) bowiem ustawowy termin na rozpatrzenie wniosków dotyczących SSE wynosi 1 miesiąc od złożenia wniosku. Podstawowe dane, jakie musimy przygotować na potrzeby wniosku, to oczywiście dane identyfikujące wnioskodawcę, precyzyjne informacje o samej nieruchomości, zależnie od jej rodzaju, oznaczenie zbywcy, rodzaj zdarzenia prawnego, mającego skutkować zbyciem (np. sprzedaż, darowizna, zamiana), cel nabycia nieruchomości, a także informacje o źródłach pochodzenia środków finansowych na zakup.

Bardzo ważne jest też udowodnienie swoich więzi z Polską. Taką więzią może być polskie pochodzenie, małżeństwo z polskim obywatelem, posiadanie zezwolenia na pobyt, a także – co chyba najważniejsze z punktu widzenia przedsiębiorcy – zasiadanie w zarządzie kontrolowanej, polskiej spółki handlowej lub prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce. Katalog możliwych przykładów więzi nie jest w ustawie zamknięty i można próbować wykazać swoje więzi z Rzeczpospolitą w inny sposób. Należy jednak zwrócić uwagę, że ustawa wspomina o wykonywaniu działalności gospodarczej, a nie o zamiarze jej wykonywania. Warto więc mieć możliwość wykazania, że działalność taka jest już w Polsce prowadzona, a zakup nieruchomości będzie kolejnym, naturalnym krokiem w rozwoju przedsiębiorcy na rynku polskim. Do wniosku powinniśmy w takim wypadku załączyć dokumenty potwierdzające działalność, np. odpisy uzyskanych już koncesji i zezwoleń.

Wskazując na więzi wynikające z działalności gospodarczej, musimy wykazać, że dana nieruchomość wiąże się z rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z działalności, czyli po prostu nadaje się do realizacji celów naszej firmy. Mało prawdopodobne jest uzyskanie zezwolenia na zakup lokalu mieszkalnego przez firmę, o ile nie zajmuje się ona np. działalnością turystyczną.

Kluczowe są też załączniki, które dokładnie wymienia Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dn. 20 czerwca 2012. Lista załączników zależy od wielu czynników, ale najogólniej mówiąc, dokumenty te odnoszą się do:

• samego wnioskującego – w przypadku osoby fizycznej konieczna będzie poświadczona kopia dowodu tożsamości, zaś w przypadku osób prawnych – odpisy z odpowiedniego, krajowego lub zagranicznego rejestru;
• dokumenty dotyczące nieruchomości – odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, czy wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zależnie od sytuacji prawnej samej nieruchomości, wydane nie wcześniej niż na 6 miesięcy przed złożeniem wniosku;
• dokumentacja potwierdzająca źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości oraz możliwość finansowania działalności, wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku, takie jak zaświadczenia z banku, ZUS i odpowiedniego urzędu skarbowego;
• dokumenty potwierdzające więzi z RP (np. odpis aktu małżeństwa, kopia zezwolenia na pobyt, czy wreszcie dokumenty związane z prowadzoną w Polsce działalnością gospodarczą);
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej.

Przez dokumenty poświadczone rozumiemy kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza albo pełnomocnika wnioskodawcy, będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym. Dokumenty w języku obcym muszą być złożone wraz z tłumaczeniem na j. polski, dokonanym przez tłumacza przysięgłego. Opłata skarbowa wynosi 1570 złotych i wnosimy ją na rzecz Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy. Wysokie koszty wynikają po części z zaangażowania w sprawę wielu instytucji – Minister Spraw Wewnętrznych musi wystąpić o opinię w przedmiocie wniosku do Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nabycia nieruchomości rolnej – także do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Nie zapominajmy, że w razie zakupu nieruchomości rolnej najczęściej będziemy musieli też spełniać wymogi określone w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którą, o ile nie jesteśmy rolnikiem indywidualnym, będziemy musieli w odrębnym postępowaniu wnosić o zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na zakup gruntu.

Promesa

Ciekawą możliwością jest procedura uzyskania promesy, przewidziana w art. 3d Ustawy. Wniosek o wydanie promesy wiąże się z kosztem jedynie 98 złotych, a jeśli zostanie uwzględniony, będziemy mieli rok na złożenie właściwego wniosku o zezwolenie, mając pewność, że zostanie on rozpatrzony pozytywnie, chyba że zmieni się stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy (np. cudzoziemiec zakończy działalność w Polsce bądź jego kondycja finansowa pogorszy się w sposób wskazujący, że nie będzie w stanie finansować planowanej działalności). Podanie o promesę nie zastępuje wniosku o zezwolenie – wciąż będziemy musieli złożyć standardowy wniosek o wydanie zezwolenia, a z drugiej strony już we wniosku dotyczącym promesy będziemy musieli zawrzeć wszelkie informacje i załączyć wszystkie dokumenty przewidziane dla właściwego wniosku o zezwolenie.

Wniosek o promesę podlega takiemu samemu opiniowaniu jak „domyślny” wniosek, więc nie można liczyć na jego wyjątkowo sprawne rozpatrzenie. Sens wnioskowania o promesę jest więc dyskusyjny, zwłaszcza w specjalnej strefie ekonomicznej, gdzie do obu wniosków odnosi się miesięczny termin.

Odmowa?

W czasie procedowania wniosku, minister może zażądać dodatkowych informacji od cudzoziemcy, celem sprawdzenia czy rozstrzygnięcie w sprawie nie wpływa na bezpieczeństwo państwa i czy jest zgodne z interesem RP. Jeżeli ostatecznie wniosek zostanie uznany za spełniający warunki ustawowe oraz zostanie pozytywnie zaopiniowany przez właściwe ministerstwa, przyznane zostanie zezwolenie ważne przez okres dwóch lat.

Jeśli decyzja będzie negatywna, istnieje możliwość złożenia wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji. Wniosek ten wymaga jedynie określenia, w których aspektach nie zgadzamy się ze sprawą. Możliwe jest też złożenie skargi na decyzję bezpośrednio do sądu. Na szczęście nie obowiązuje już artykuł 4 oryginalnego brzmienia ustawy, zgodnie z którym decyzja „nie wymaga uzasadnienia i nie ulega żadnemu zaskarżeniu”.

Zaufajmy ekspertom

Procedura zmierzająca do uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości jest niestety kosztowna i stosunkowo skomplikowana. Oprócz samej opłaty za wniosek trzeba też brać pod uwagę koszty tłumaczenia zagranicznych dokumentów, opłat za uzyskanie dokumentów dotyczących nieruchomości czy koszty poświadczeń kopii dokumentów. Co prawda istnieje bardzo łatwy sposób na ominięcie całej procedury przez założenie spółki w Polsce, aczkolwiek nie jest to rozwiązanie uniwersalne. Jeśli nie uda się wykorzystać żadnego z licznych zwolnień i wyłączeń przewidzianych w ustawie, warto powierzyć sprawę profesjonalistom, którzy doprowadzą sprawę do szczęśliwego zakończenia w sposób sprawny i kompleksowy.

Autor tekstu: Filip Walczak
04.12.2020 r.